Unohdetut asuntomarkkinat

Kun kuuntelet asiantuntijoiden arvioita ja julkista keskustelua Suomen asuntomarkkinoista, millainen mielikuva sinulle jää?

23.5.2018

Saatko sellaisen käsityksen, että asuntomarkkinat ovat voimakkaasti jakautuneet? Asuntokauppa käy kyllä hyvin kasvukeskuksissa, mutta niiden ulkopuolella on selvästi vaisumpaa. On alueita, joissa asuntoa on erittäin vaikea myydä. On asuntoja, joihin ei kannata koskea kepilläkään ja on niitä, joiden ostaminen on hyvin vaikeaa, koska pankit eivät rahoita sellaisten hankintaa.

Haluan hieman ravistella sekä kyseenalaistaa ja täydentää vallitsevia käsityksiä. Keskityn vain vanhojen olemassa olevien asuntojen kauppamääriin, enkä tarkastele asuntojen uudistuotantoa.

Aloitan kysymyksellä mielikuvista. Miten keskittyneenä pidät asuntokauppaa alueellisesti? Erityisesti, kuinka suuren osan kaikista Suomessa tehtävistä vanhojen kerros- ja rivitaloasuntojen kaupoista arvioit tapahtuvan pääkaupunkiseudulla? Yli puolet vai alle puolet? Entä kaikissa suurimmissa kaupungeissa yhteensä ja vastaavasti muualla maassa?

Tilastokeskuksen tilastojen mukaan Suomessa tehtiin vuosina 2016 ja 2017 keskimäärin 62 000 vanhojen asuntojen kauppaa. Pääkaupunkiseudulla (Helsinki, Espoo, Kauniainen ja Vantaa) niistä tehtiin vain 29 prosenttia. Toisin sanoen 71 prosenttia kaikista asuntokaupoista tehtiin muualla Suomessa. Luulenpa, että tämä jakauma ei aivan vastaa sitä mielikuvaa, joka pääkaupungin ja sen lähialueiden merkityksestä välittyy julkisessa keskustelussa ja asiantuntijoiden arvioissa.

Nykyään puhutaan paljon kaupungistumisesta. Sen myötä voi helposti syntyä sellainen käsitys, että myös pääkaupunkiseudun ulkopuolella asuntokauppa keskittyy nimenomaan kaupunkeihin. Myös tästä on onneksi olemassa tilastotietoa. Kun vähennän muun Suomen vuotuisesta kauppamäärästä (noin 44 000) isompien ja vähän pienempienkin kaupunkien kaupat, juuri mitään ei pitäisi jäädä jäljelle, jos asuntokaupat keskittyvät kaupunkeihin, eikö niin?

Vähennän siis pääkaupunkiseudun ulkopuolisista asuntokaupoista ne, jotka on tehty näissä kaupungeissa (yhteensä 24): Tampere, Turku, Lahti, Oulu, Jyväskylä, Kuopio, Vaasa, Rovaniemi, Lappeenranta, Mikkeli, Hämeenlinna, Pori, Porvoo, Rauma, Kotka, Kouvola, Joensuu, Seinäjoki, Kokkola, Kajaani, Hyvinkää, Riihimäki, Järvenpää ja Kerava. Lista sisältää siis tärkeät yliopistokaupungit ja ison joukon pienempiä paikkakuntia.

Laskuharjoituksen tulos on varsin häkellyttävä. Muualla kuin pääkaupunkiseudulla ja luettelemissani 24 kaupungissa tehtiin vuosina 2016 ja 2017 keskimäärin noin 15 800 asuntokauppaa. Se on neljäsosa kaikista Suomen asuntokaupoista. Kyllä, luit oikein, se on todellakin 25 prosenttia. Uskomatonta kyllä, tuo määrä on jopa vähän suurempi kuin Helsingin, Espoon ja Kauniaisten yhteensä. Maakuntatasolla tuollainen luku ylittyy kirkkaasti vain Uudellamaalla, mutta muuten sen päihittämiseksi pitää niputtaa yhteen kolme suurta: Varsinais-Suomi, Pirkanmaa ja Pohjois-Pohjanmaa!

Suomessa näyttää olevan suurten ja pienempien kaupunkien ulkopuolella ehkä yllättävänkin suuri asuntomarkkinoiden lohko, joka on jäänyt mediahuomiossa ja asiantuntijoiden kiinnostuksessa hieman taka-alalle ja tullut vähemmän tunnetuksi. Tilastojen mukaan sille on ominaista rivitaloasuntojen poikkeuksellisen korkea osuus (lähes puolet) asuntokaupoista. Kaksiot hallitsevat kerrostaloasuntojen kauppaa jopa aavistuksen enemmän kuin koko maassa keskimäärin.

Ei ole lainkaan yllättävää, että asuntomarkkinakeskustelu pyörii vahvasti pankkien ja kiinteistönvälittäjien asiantuntijoiden ympärillä, koska he katsovat markkinoita näköalapaikalta. Liiketoiminnan kannalta on kuitenkin päivänselvää, että kaikki asuntomarkkinoiden osat eivät ole näille toimijoille samanarvoisia ja yhtä kiinnostavia. Osa markkinoista on luultavasti liian hajanaisia ja riskipitoisia, jotta siellä haluttaisiin edes toimia. Epämielenkiintoiset alueet eivät myöskään nouse keskusteluun, jos sitä käyvät vain markkinatoimijat.

Meidän muiden ja median kannattaa olla kiinnostuneita markkinasta, jolla tehdään neljäsosa vanhojen asuntojen kaupoista ja asuu peräti 43 prosenttia suomalaisista. Muuten kokonaiskuva jää vajavaiseksi.

Lähteet: Tilastokeskus

Lisätietoja:

Pasi Sorjonen

Pasi Sorjonen

pääekonomisti

+358505575271